© Автор: Гладких Сергей Рудольфович

С 1 января 2017 года регулирование правил регистрации прав на недвижимость и государственная кадастровая оценка недвижимости осуществляется на основании новых Законов: Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон от 03 июля 2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Большая часть статей Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 №122-ФЗ утратила сила, за исключением статьи 31.1, определяющей основания выплаты РФ компенсации за утрату права собственности на жилое помещение (которая утрачивает силу с 1 января 2020 года).

Федеральный закон от 03 июля 2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Закон №237-ФЗ регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости в соответствии с Методическими рекомендациями о государственной кадастровой оценке. Методические указания утверждены приказом Минэкономразвития от 07.06.2016 №358 и применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости.

Принципиальным требованием нового Закона является то, что государственную кадастровую оценку проводят бюджетные учреждения, наделенные уполномоченным органом субъекта РФ соответствующими полномочиями. До 1 января 2017 года оценку могли проводить любые лица, имеющие право на заключение договора о проведении оценки.

В соответствии со статьей 7 Закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений относятся:

1. определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;
2. определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;
3. предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;
4. рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
5. сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;
6. иные полномочия, предусмотренные законом.

Государственное бюджетное учреждение не вправе заключать договоры на проведение оценки в качестве исполнителя в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.

Субъект РФ несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (статья 11 Закона №237-ФЗ).

При подготовке к проведению кадастровой оценке правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости (пункт 3 статьи 12 Закона №237-ФЗ).

Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее форма, должны быть утверждены Минэкономразвития РФ.

Закон подробно регулирует вопросы принятия решения о кадастровой оценке, порядка формирования, предоставления и обработки перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости, утверждение результатов кадастровой оценки, предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 19 Закона №237-ФЗ, вступающей в силу с 1 января 2020 года, определены особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Для целей выявления необходимости проведения внеочередной государственной кадастровой оценки в субъекте РФ орган регистрации прав ежеквартально рассчитывает в установленном порядке и в течение пяти рабочих дней с даты расчета опубликовывает индекс рынка недвижимости в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Уполномоченный орган субъекта РФ обязан принять решение о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте РФ на тридцать и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки.

Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

С 1 января 2017 года также вступил в силу новый Закон о государственной регистрации недвижимости (Закон №218-ФЗ), регулирующий отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН), существовавшие ранее объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также об иных сведениях.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимость. К другим вещным правам, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом (статья 216 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат ограничения прав и обременения недвижимого имущество, возникающих, в том числе на основании договора, акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, в частности: ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества — внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости. С 1 января 2017 года полномочия по кадастровому учету недвижимости переданы в Росреестр.

Геодезической основой ЕГРН являются государственные геодезические сети, а также геодезические сети специального назначения (опорные межевые сети). Картографической основой ЕГРН является единая электронная картографическая основа (статья 6 Закона №218-ФЗ).

ЕГРН состоит из следующих сведений, представленных в текстовой и графической формах (статья 7 Закона №218-ФЗ):

• реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
• реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
• реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
• реестровых дел;
• кадастровых карт;
• книг учёта документов.

В соответствии со статьей 13 Закона №218-ФЗ внесение сведений в ЕГРН осуществляется:

1. в результате государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав — при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации;
2. в порядке межведомственного информационного взаимодействия — при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости;
3. в уведомительном порядке — при внесении в установленных законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в ЕГРН не влечёт за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.

Закон №218-ФЗ регулирует основания, порядок и сроки осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Срок регистрации недвижимости уменьшится до семи рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), а срок постановки на кадастровый учет – до пяти рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). До 1 января 2017 года эти сроки на три дня больше. Если же регистрация прав и постановка на кадастровый учет будут проходить одновременно, то их общий срок составит 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ).

Законом №218-ФЗ определены правила информационного взаимодействия кадастрового инженера и органа регистрации прав (статья 20), требования к межевому плану, акту обследования, к техническому плану, карте-плану территории (ст.ст.22-24.1), основания для возврата заявления и документов без рассмотрения (ст.25), основания и сроки приостановления государственной регистрации (ст. 26). Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин приостановления, но не более чем на 3 месяца.

Согласно статье 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав. 30 ноября 2016 года Президиумом Верховного Суда РФ был утвержден Обзор судебной практики об оспаривании отказа в осуществлении кадастрового учета.

Государственный кадастровый учёт, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав сведений, включаемых в неё, а также требования к её формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 Закона №218-ФЗ.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав (статья 28 Закона).

Главой 4 Закона определены правила внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а главой 5 Закона – порядок внесения сведений в ЕГРН в уведомительном порядке. В уведомительном порядке вносятся записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ, записей о наличии правопритязаний, прав требования, отдельных записей о правообладетеле и дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в ЕГРН сведений в уведомительном порядке обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Главой 6 Закона определены особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество.

Статьей 61 Закона определен порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН, а главой 8 порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН.

По состоянию на сегодня заработала «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», которая позволяет получить актуальную информацию из ЕГРН об объекте недвижимости. С помощью этого сервиса заявитель может узнать о размерах и расположении объекта, наличии или отсутствии зарегистрированных прав, их ограничений и обременений. Для поиска информации об объекте недвижимости заявителю достаточно ввести один из критериев: кадастровый номер, условный номер, адрес или номер права. После этого формируется запрос и пользователю выдается список объектов, соответствующих введенным параметрам.

Сервис «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием» предоставляет пользователям возможность заранее спланировать визит в офис Федеральной кадастровой палаты для получения услуг Росреестра. Доступ к сервису можно получить в «Личном кабинете правообладателя». Для записи на прием пользователю предлагается выбрать услугу: регистрация права, кадастровый учет, предоставление сведений из ЕГРН и выдача документов. Затем пользователь должен ввести адрес недвижимости и система выдаст ему список ближайших отделений Росреестра, в которых он может получить эту услугу.

В главе 10 Закона определены нормы об ответственности органа регистрации прав.

В соответствии со статьей 66 Закона №218-ФЗ орган регистрации прав несёт ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами РФ, в том числе:

1. за несоответствие осуществления государственного кадастрового учёта и(или) государственной регистрации прав требованиям Закона, правил ведения ЕГРН, иных нормативных правовых актов РФ, регулирующих осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав;
2. за утрату или искажение сведений, содержащихся в ЕГРН;
3. за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН;
4. за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу;
5. за уклонение от осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения;
6. за невнесение или несвоевременное внесение в ЕГРН сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
7. за внесение в ЕГРН сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН;
8. за несоответствие сведений публичных кадастровых карт сведениям, содержащимся в ЕГРН;
9. за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН.

Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, возмещаются в полном объеме за счёт казны Российской Федерации.

Орган регистрации прав не несёт ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки (пункт 3 статьи 66 Закона).

Закон определяет понятие государственного регистратора прав, который является федеральным государственным гражданским служащим, с которым заключен срочный служебный контракт, который наделен полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (статья 64).

Государственный регистратор прав несёт ответственность в размере убытков, причиненных органу регистрации прав за свои незаконные действия, за несоответствие сведений, внесенных им в ЕГРН, представленным на государственный кадастровый учёт и (или) государственную регистрацию прав документам, сведениям, за исключением сведений, внесенных в ЕГРН из других государственных информационных ресурсов; за необоснованное приостановление государственного кадастрового учета (государственной регистрации прав), за необоснованный отказ или уклонение от осуществления государственного кадастрового учета (государственной регистрации прав).

В заключительных и переходных положениях (глава 11) Закона воспроизводится норма Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ о том, что права на объекты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Однако в случае перехода таких прав на объекты, их ограничения и обременения государственная регистрация прав обязательна в ЕГРН. Заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости (пункт 3 статьи 69 Закона).

Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт или государственный учёт, в том числе технический учёт, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

В статье 70 Закона определены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях (снятия с учета части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при снятии с учета здания, сооружения, объекта незавершенного строительства; в отношении имущества Министерства обороны РФ, ФСБ РФ и другие случаи). Статья 71 регулирует особенности подготовки технического плана здания, сооружения, помещении, машино-места, объекта незавершенного строительства.