С 1 сентября 2022 года вступили в силу две новые главы Гражданского Кодекса РФ: глава 6.1 «Недвижимые вещи» и глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места», введенные Федеральным законом от 21.12.2021 №430-ФЗ.По большей части поправки носят технический характер и приводят положения ГК в соответствие с уже выработанными на практике подходами. Однако на ряд положений необходимо обратить внимание.В статье 141.3 ГК РФ определены способы создания (образования) новых зданий и сооружений:

— создание в результате строительства (такое указание должно пресечь практику признания объектами недвижимости выгребных ям, заборов, асфальтовых покрытий и т.д.);

— образование в результате раздела недвижимой вещи: здания, сооружения, единого недвижимого комплекса;

— образование в результате объединения нескольких недвижимых вещей: зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении.

В этом перечне нет реконструкции. Более того, закреплено общее правило о том, что изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения.

Отдельно стоит обратить внимание на возможность раздела единого недвижимого комплекса (ЕНК). Еще в 2014 году Минэкономразвития и Росреестр указывали на недопустимость раздела ЕНК на самостоятельные объекты недвижимости, ссылаясь на применение к ЕНК правил о неделимых вещах (Письмо Росреестра от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14, Письмо Минэкономразвития от 24.03.2014 № Д23и-900). Теперь же законом прямо предусмотрена такая возможность (п. 2 ст. 141.3 ГК). В то же время сам механизм раздела ЕНК пока отсутствует — в ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрен только порядок образования ЕНК.

В новых главах закреплены способы образования помещений и машино-мест как недвижимых вещей.

Помещения и машино-места могут быть образованы в результате (п. 3 ст. 141.4 ГК):

— раздела недвижимой вещи — здания, сооружения или помещения;

— объединения смежных помещений, машино-мест;

— реконструкции здания или сооружения.

При этом в одном здании может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест (п. 4 ст. 141.4 ГК). Поэтому поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на единственное помещение в здании не получится.

Раздел и объединение помещений осуществляется путем их перепланировки (п. 5 ст. 141.4 ГК). Ранее напрямую возможность перепланировки была предусмотрена только в отношении помещений в многоквартирных домах (гл. 4 ЖК).

В отсутствие прямого регулирования госорганы считали невозможным изменить границы нежилых помещений в зданиях иным способом, чем путем реконструкции зданий и сооружений (Письмо Минэкономразвития от 14.04.2015 № Д23и-1578, Письмо Минэкономразвития от 03.03.2017 № Д23и-1179). Собственники помещений в таких случаях были вынуждены оспаривать действия Росреестра по приостановлению кадастрового учета в судебном порядке (Постановление АС Поволжского округа от 01.03.2016 по делу № А65-18295/2015). Теперь таких споров теперь должно стать меньше, так как ГК прямо предусматривает возможность перепланировки любых помещений.

Отдельно указано на невозможность образования помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства (п. 6 ст. 141.4 ГК). Это должно положить конец порочной практике признания прав собственности на квартиры и иные помещения в недостроенных объектах.

По общему правилу право собственности на созданные объекты недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором расположены такие объекты. В случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для создания объекта недвижимости, право собственности на такой объект возникает у лица, которому предоставлен такой участок (ст. 287.1 ГК).

И первое, и второе правило могут быть изменены как законом, так и договором. То есть в договоре можно предусмотреть регистрацию первичного права собственности на созданный объект сразу за инвестором, а не застройщиком. В развитие этой идеи внесены также изменения в Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Градостроительный кодекс, вступившие в силу с 01.09.2022 (Федеральный закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ).

Если здание или сооружение находится на чужом земельном участке, а собственник не имеет права пользования таким участком по закону или по договору, то он вправе им пользоваться в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению (п. 2 ст. 287.3 ГК).

В части обеспечения доступа к зданию или сооружению, помимо собственника, следует понимать и иных законных владельцев, а также владельцев помещений в таком здании или сооружении.

Под доступом нельзя понимать исключительно возможность попасть в здание или сооружение. Также собственник должен иметь возможность использовать его в предусмотренных целях. Например, должна быть обеспечена возможность подъезда грузового транспорта для целей погрузки-разгрузки товаров.

Собственник здания или сооружения при его случайной гибели сохраняет права на земельный участок (п. 4 ст. 287.3 ГК).

Правило п. 4 ст. 287.3 ГК  не распространяется на гибель здания или сооружения по вине собственника либо в результате действий третьих лиц (например, поджога).

Приступить к восстановлению погибшего здания или сооружения собственнику нужно в течение пяти лет с момента случайной гибели. В ином случае права на земельный участок прекратятся (п. 4 ст. 287.3 ГК). Однако ГК не конкретизирует, что именно следует понимать под «приступить к восстановлению». Неясно, достаточно ли собственнику разработать проектную документацию (или, например, получить разрешение на строительство) либо он должен непосредственно начать строительные работы.

Правовой статус общего имущества собственников помещений и машино-мест в зданиях и сооружениях определен в ст. 287.5 ГК. Теперь законом прямо урегулирован вопрос, касающийся правового статуса общего имущества в нежилых зданиях.

До вступления в силу изменений правоотношения по поводу общего имущества в нежилых зданиях законодательно не были урегулированы. К ним по аналогии применялись нормы жилищного законодательства с учетом постановлений Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В связи с этим данные изменения не являются новеллой. Однако поправки должны положительно сказаться на судебной практике и сделать ее более единообразной.

Также предусмотрено, что общее имущество не участвует в обороте в качестве самостоятельной недвижимой вещи. Однако есть и исключение из этого правила (п. 7 ст. 287.5 ГК). Так, помещение, относящееся к общему имуществу, может быть предоставлено в пользование третьим лицам при совокупности следующих условий:

• помещение пригодно для самостоятельного использования;
• имеется решение о предоставлении, принятое 2/3 голосов собственников помещений;
• такое предоставление не нарушает охраняемые законом интересы иных собственников.

Ввиду этого при отсутствии единогласно принятого решения следует учитывать риск оспаривания предоставления помещения сособственником общего имущества, а при установлении нарушения прав такого сособственника – также риск возмещения убытков.

Статья 293 ГК, которая до изменений регулировала порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, с 1 сентября 2022 года утратила силу.

Теперь процедура прекращения права собственности на помещение вне зависимости от назначения такого помещения предусмотрена в ст. 287.7 ГК. К основаниям прекращения, как и до изменений, относятся:

• использование помещения не по назначению;
• систематическое нарушение прав и интересов соседей;
• бесхозяйственное содержание помещения, допускающее его разрушение.

Применительно к жилым помещениям о систематическом нарушении прав и интересов соседей можно говорить, например, в случае неоднократных действий по пользованию таким помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (п. 39 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

При этом сначала собственнику нужно предложить самостоятельно устранить нарушения в разумный срок. Только после этого и в случае неустранения нарушений уполномоченный орган вправе обратиться в суд для принятия решения о продаже помещения с публичных торгов. Вырученные с продажи средства за вычетом расходов на исполнение решения суда подлежат выплате собственнику помещения (п. 1 ст. 287.7 ГК).